HKD, Cá Nhân Cho Thuê BĐS Nhiều Tỉnh, Doanh Thu Trên 3 Tỷ Kê Khai Thuế Thế Nào?
Cá nhân, hộ kinh doanh (HKD) có nhiều bất động sản cho thuê tại nhiều tỉnh, thành phố và tổng doanh thu trên 3 tỷ đồng/năm cần xác định đúng nơi kê khai, phương pháp tính và nghĩa vụ nộp thuế. Vậy trường hợp này phải kê khai doanh thu cho thuê bất động sản như thế nào, nộp hồ sơ ở đâu và số thuế phải nộp được xác định ra sao? Nội dung dưới đây sẽ giúp bạn làm rõ.
HKD, cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều tỉnh doanh thu trên 3 tỷ/năm thì kê khai, tính thuế như thế nào?
Tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP có quy định về thuế GTGT như sau:
Điều 3. Thuế giá trị gia tăng
1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.
2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 01 tỷ đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP có quy định về thuế TNCN như sau:
Điều 4. Thuế thu nhập cá nhân
[…]
4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:
a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng;
b) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.
Tại điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn như sau:
Điều 8. Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn
[…]
4. Địa điểm khai thuế, nộp thuế
[…]
d) Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;
[…]
Như vậy, hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê BĐS (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) thực hiện kê khai thuế như sau:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%
Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu – 1 tỷ đồng) x 5%
– Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố: khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.
Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê
– Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau thì được trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê BĐS do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê BĐS. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng;
– Trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê BĐS để áp dụng mức được trừ khi tính thuế TNCN, cá nhân cho thuê BĐS và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản BĐS có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê BĐS khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.
Doanh thu tính thuế TNCN đối với HKD cho thuê tài sản được xác định như thế nào?
Tại Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về doanh thu tính thuế TNCN như sau:
Điều 5. Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân
[…]
2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:
a) Đối với hoạt động gia công hàng hóa là tiền thu về hoạt động gia công bao gồm cả tiền công, chi phí về nhiên liệu, động lực, vật liệu phụ và chi phí khác phục vụ cho việc gia công hàng hóa;
b) Trường hợp bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ theo phương thức trả góp, trả chậm là tiền bán hàng hóa, dịch vụ trả tiền một lần, không bao gồm tiền lãi trả góp, tiền lãi trả chậm;
c) Trường hợp giao hàng hóa cho các đại lý là tổng số tiền bán hàng hóa;
d) Trường hợp nhận làm đại lý bán hàng đúng giá quy định của bên giao đại lý là tiền hoa hồng được hưởng theo hợp đồng đại lý;
đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần;
[…]
Như vậy, doanh thu tính thuế TNCN đối với HKD cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê.
Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.
Mẫu 01 TKN CNKD tờ khai thuế năm Thông tư 89 là mẫu nào?
Tại Phụ lục ban hành kèm theo Thông tư 89/2026/TT-BTC có quy định về mẫu 01/TKN-CNKD Thông báo doanh thu/Tờ khai thuế năm (Áp dụng đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống; hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế TNCN theo phương pháp thuế suất nhân với doanh thu tính thuế đề nghị hoàn thuế; cá nhân hợp tác kinh doanh với tổ chức; cá nhân làm đại lý bán đúng giá đối với hoạt động bào hiểm, xổ số, bán hàng đa cấp; cá nhân thực hiện hoạt động môi giới chuộc trường hợp phải nộp thuế mà chưa được tổ chức khấu trừ thuế, khai thuế thay, nộp thuế thay trong năm).
Dưới đây là Mẫu 01 TKN CNKD tờ khai thuế năm Thông tư 89: